住建部将制定政策允许按间出租 或缓解租房问题

2016-05-08 16:24:14　来源: 中国经济网

据中国之声《新闻纵横》报道，随着一线城市房价的一路飙升，房屋租金水涨船高，部分城市的独立单套住宅的租金已贵到令人咋舌的地步。为了能在城市中落脚，不少年轻人选择了廉价的群租房，群租乱象也随之成为难治的城市病。

但是住房和城乡建设部副部长陆克华日前表示，为了满足青年人、新市民的住房租赁需求，住建部将研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准、单间最多居住人数等等办法，确保房屋住用安全。

住建部此次对“按间出租”的肯定态度，不禁让一些市民担忧，未来出台的相关政策会不会对群租房网开一面，甚至让群租房披上合法的外衣，从而让乱象更加难以管治。那么，按间出租都有哪些标准和要求?为保障安居，未来政策落地又应该注意哪些细节?

5月4号的国务院常务会议提出:“实行购租并举，发展住房租赁市场”，可以说，在决策层的力推之下，房屋租赁市场有望获得大发展。不过，房源从何而来，如何保证市场的规范有序，仍然是住房租赁市场面临的问题。住建部副部长陆克华日前表示，住建部将研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。陆克华表示，之所以将允许住房按要求改造后按间出租，主要是为满足青年人、新市民的住房租赁需求。

陆克华坦言，“确确实实在一些大城市，特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方，住房难的问题存在。我们部2015年对16个租房需求比较大的城市做了一个调查。租住的房屋大概以中小户型为主，50平方米以下的占到了75%左右，但是市场上能够租到的中小户型住房比较少，所以往往只能选择合租，合租的比例达到了50%。”

我们注意到，未来将被允许的按间出租房屋的改造，是有严格的前提条件。

陆克华指出，就是允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全的疏散和防火分隔等设施。加强对这一类行为的监管，人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法。

按照之前的相关规定，租房是不能改变房屋内部功能的，简单说就是，卧室只能用作卧室，客厅也只能用作客厅，这类规定主要是针对以往的群租乱象。从去年开始，上海尝试了一种称之为“N+1”的租房方式。“允许将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用，通常把它叫做“N+1”。从地方的实践来看，这么做，一是增加了中小户型租赁住房的有效供应。二是可以适当降低承租人租金的负担。三是有利于规范住房私自改造出租行为。”

在一线城市和部分外来人口聚集的二线城市，普遍存在群租房，把普通住房隔出一个个小空间，这样，房子多了，房租也降了。但是，群租房的问题也显而易见，房屋原有的功能被打破，有些极端的案例中，一套90平米的住宅，竟然能住50多人，带来社会问题和安全隐患。在一些城市，群租行为已经被禁止或者整治，有这种行为的房东或者房屋中介甚至会被高额处罚。这次新的政策，被认为是对群租房堵后门，开正门的做法，也有人直接理解为房屋允许“打隔断”出租了，是这样吗?中原地产首席分析师张大伟表示，在住房问题的调控过程中，相关部门增加一些规范政策比较常见，其实业内更关注这次“N+1”租房方式的推行。这种修改是否合理合规，是否能够真的起到减低房租的作用，还要看未来落地的措施。

租房行为对于买卖房屋来说，更隐蔽，更不容易监管。张大伟表示，有几点问题在未来政策落地细节中，需要格外关注。首先就是政策的口子会不会越开越大。“有可能会出现‘N+1’之外的‘N+2’、‘N+3’，这样的话会造成后续监管一个更大的问题，一旦允许，就有可能实施一种执行过程中，口子会开的更大一些。”

社区内租房的人多了，还有一点要格外引起注意，就是不应该侵犯其他租住用户的权益。

张大伟指出，租房行为其实是个案，如果过多执行“N+1”，居住了更多的人，就有可能过多占用使用比如电梯资源、公共设施资源，对其他的正常租住和居住的人不合理，侵占了其他人更多的权益，这个政策如何落地，还是需要看后续一些细节，包括同一个社区里面其他居民是否愿意执行这种政策。所以总体而言，租房应该说是在不侵犯邻居或者同社区居民权益的前提下，可以做一些示范、调整。

另外，对于一些房价较高的大城市来说，房主们是否愿意将自己房屋改造后再出租也是问题。

张大伟认为，对于北京90%的租房的房主来说，房租对比他的房价事实上是微不足道的。如果说房屋结构做改造，如果房子只租个三四年的话，在一些与房主的交流中发现，都不够房屋改造装修的钱。这样来说的话，一般做拆改，做“N+1”的都是一些小中介或者二房东，如果政策允许的话，就会涉及到最后是否能够把房租平移下来的红利让给租房户，所以，这些应该说要在未来落地细节中做更多的考虑。

“按间出租”或许很难从根本上改变大城市住房租赁的供需关系，但却能在一定程度上缓解“租房难”“租房贵”的问题。当然，若想既满足青年人、新市民的住房需求又保障公共利益不受影响，还需在政策制定时多注重细节，执行政策时严格监管，莫让投机者钻了空子。